La France renforce ses réglementations sur la location de courte durée. Comprendre la Carte G — la licence obligatoire de gestion immobilière — n'a jamais été aussi essentiel pour les opérateurs qui se développent sur le marché français ou qui y sont déjà actifs.
Si vous gérez des propriétés en location saisonnière en France pour le compte de propriétaires, il y a de fortes chances que vous ayez besoin d'une Carte G. Et si vous ne l'avez pas, vous risquez jusqu'à 7 500 € d'amende et six mois d'emprisonnement.
La Carte G (Carte de Gestion Immobilière) est la licence professionnelle française pour la gestion immobilière. C'est l'une des trois cartes professionnelles encadrées par la loi Hoguet — un texte fondamental du droit immobilier français datant de 1970, renforcé ensuite par la loi ALUR en 2014. Les deux autres sont la Carte T (pour les transactions immobilières, achat et vente) et la Carte S (pour la gestion de copropriété). Chacune couvre un domaine distinct de l'activité immobilière, et détenir l'une ne vous accorde pas automatiquement les droits d'une autre.
Pour les opérateurs de location saisonnière et les services de conciergerie, la distinction est importante. La Carte G est la seule qui vous autorise à signer des mandats de gestion, percevoir des loyers et des honoraires pour le compte des propriétaires, gérer la recherche de locataires et les contrats de bail, et administrer les fonds appartenant aux propriétaires. En résumé : si votre activité consiste à gérer le bien d'un tiers et à percevoir de l'argent pour ce service, la Carte G est votre prérequis légal.
C'est là que les choses se compliquent. Et c'est la question qui revient le plus souvent parmi les professionnels de la location de courte durée en France.
Si vous dirigez une société de gestion complète — création d'annonces, communication avec les invités, remise des clés, coordination du ménage et gestion financière — vous relevez presque certainement de la loi Hoguet. Même chose pour les conciergeries qui signent des mandats de gestion directement avec les propriétaires et perçoivent les revenus locatifs en leur nom.
Cependant, certaines conciergeries évoluent dans une zone grise. Si votre agence gère exclusivement les annonces via des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Abritel — autrement dit, si la relation contractuelle reste entre la plateforme et l'invité, et que les revenus locatifs vont directement de la plateforme au propriétaire — on peut soutenir que vous fournissez un accompagnement opérationnel plutôt qu'une gestion immobilière formelle. Certaines agences utilisent cette structure pour fonctionner sans Carte G, en se positionnant comme prestataires de services plutôt que gestionnaires de biens.
Cela dit, le marché français se professionnalise rapidement. Avec plus de 5 000 conciergeries en activité dans le pays et environ 25 % des annonces Airbnb françaises désormais gérées par des conciergeries professionnelles, les régulateurs surveillent de plus près. L'approche la plus sûre : considérez que vous avez besoin de la Carte G dès lors que vous gérez des propriétés pour le compte de tiers, de quelque manière que ce soit.
La Carte G est délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) locale. La procédure implique le dépôt d'un dossier démontrant votre aptitude professionnelle, vos garanties financières et un casier judiciaire vierge.
Qualifications professionnelles. Les candidats doivent prouver leur compétence par une formation ou une expérience professionnelle. Les parcours habituels incluent un diplôme de niveau Bac+3 en droit, économie ou commerce ; un BTS ou un DUT avec spécialisation en gestion immobilière ; ou, sans diplôme, au moins trois ans d'expérience à temps plein en gestion immobilière (avec le baccalauréat) ou dix ans d'expérience sans diplôme.
Garantie financière. Vous devrez fournir une attestation de garantie financière — une protection pour les fonds que vous gérerez au nom des propriétaires.
Assurance responsabilité civile professionnelle. La preuve d'une couverture en responsabilité civile professionnelle est exigée avant de pouvoir déposer votre demande.
Inscription au registre du commerce. Un extrait du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), daté de moins d'un mois, confirmant que votre entreprise est dûment immatriculée.
La demande se fait via le formulaire CERFA n°15312*01, accompagnée de frais de 160 € pour une première demande (130 € pour un renouvellement). Le traitement prend généralement deux à trois mois.
Depuis juillet 2015, la Carte G est valable trois ans (contre dix ans auparavant). Le renouvellement doit être déposé au moins deux mois avant l'expiration, et il s'accompagne d'une obligation de formation continue : 42 heures de développement professionnel sur la période de trois ans, dont un minimum de quatre heures consacrées à l'éthique professionnelle et à la déontologie.
Ce n'est pas une simple formalité. Le paysage immobilier français évolue rapidement, et l'obligation de formation continue garantit que les gestionnaires restent informés des évolutions réglementaires — y compris les changements majeurs introduits par la loi Le Meur fin 2024.
La Carte G n'existe pas dans un vide. Elle fait partie d'un cadre réglementaire devenu nettement plus exigeant pour les opérateurs de location saisonnière ces dernières années.
La loi Le Meur, promulguée en novembre 2024, a introduit une série de nouvelles exigences ciblant spécifiquement les locations de courte durée. Parmi elles : l'enregistrement national obligatoire de tous les meublés de tourisme d'ici mai 2026, la réduction du nombre maximum de jours de location pour les résidences principales (de 120 à 90 jours par an dans de nombreuses communes), des normes de performance énergétique plus strictes (les biens classés G sur le DPE sont déjà interdits à la location de courte durée ; les biens classés F suivront d'ici 2028), et des amendes alourdies en cas de non-conformité — jusqu'à 100 000 € dans certains cas.
Pour les gestionnaires de biens, la convergence de ces exigences représente à la fois un défi et une opportunité. Des propriétaires qui géraient auparavant leurs locations de manière autonome font de plus en plus appel à des gestionnaires professionnels capables de naviguer dans ce paysage réglementaire. Mais pour servir ces propriétaires légalement, il vous faut la Carte G.
Si vous êtes basé hors de France et que vous gérez — ou envisagez de gérer — des propriétés en location saisonnière sur le marché français, la barre réglementaire est haute. L'obligation de la Carte G s'applique quel que soit le siège de votre entreprise. Ce qui compte, c'est que vous exercez une activité de gestion immobilière sur le sol français.
Pour les sociétés de gestion internationales souhaitant s'implanter en France, cela implique soit d'obtenir directement la Carte G (ce qui exige de répondre aux critères de qualification français), soit de s'associer à un opérateur local qui en dispose déjà, soit de structurer vos services avec soin pour rester en dehors du champ d'application de la loi Hoguet.
Le marché français de la location saisonnière est l'un des plus importants au monde — le pays comptait environ 750 000 annonces Airbnb rien qu'en 2023. Mais opérer sur ce marché en tant que gestionnaire sans les bonnes accréditations est de plus en plus risqué.
La Carte G est bien plus qu'un obstacle administratif. C'est un signal envoyé aux propriétaires : vous êtes qualifié, assuré et en conformité avec la loi. Sur un marché où la confiance est une monnaie et où les réglementations se durcissent, ce signal a une vraie valeur commerciale.
Si vous opérez déjà en France ou que vous prévoyez de le faire, c'est le moment de vous assurer que vos licences sont en ordre. L'environnement réglementaire ne va que se renforcer — et les opérateurs qui prennent de l'avance sur la conformité seront ceux qui gagneront la confiance des propriétaires et développeront leur portefeuille.
Cet article est publié à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour des conseils adaptés à votre activité et à votre situation, consultez un professionnel du droit qualifié en France.